'입지 떨어지는 신축' vs '입지 좋은 구축' 부동산 매수를 고민하는 분들이라면 항상 이 문제를 놓고 갈등에 휩싸인다. 특히 이번 상승장에서 신축 아파트의 몸값이 치솟으면서 신축 선호현상은 더욱 강해지고 있다. 그래서 투자용이든 실거주용이든 주택 매수를 고려하는 분들은 허락된 자금 내에서 같은 입지라면 '신축'을 매수하려고 한다.
그러나 일부에서는 지금처럼 상승 후반기에는 '거품 낀 아파트'를 제일 주의해야 하고 "아파트 준공연차보다 입지를 먼저 보라"고 조언한다. 책 '체념한 당신이 놓치고 있는 서울 아파트 2급지의 비밀'(가즈하 지음)에서 저자는 "상승기 때 거품이 낀 아파트는 하락기 때도 제일 많이 하락하기 때문"에 "지금부터 실수요자들은 거품 낀 아파트를 걸러낼수 있는 능력이 중요하다"고 강조한다. 저자는 "강남이 대부분이 선호하는 핵심지임은 분명하지만, 하락기가 되면 가장 강한 하방압력을 받는 곳"이라면서 거품 낀 아파트에 대해 경고했다.

왜 신축이 위험할까? 요즘처럼 신축 선호현상이 높은데 '신축이 하락기 때는 가장 취약한 아파트'라고 주장하는 근거는 무엇일까?
신축아파트가 많이 오른 것은 사실이다. 부동산114에 따르면, 전국 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 신축 아파트는 2017년 대비 2020년 1334만원에서 2288만원으로 72% 올랐지만, 10년을 초과한 단지는 1215만원에서 1718만원으로 41% 오른데 그쳤다. 서울은 새 아파트의 가격 상승률이 더욱 뚜렷했다. 5년 이하 신축 아파트가 2017년 2732만원에서 2020년 4909만원으로 80% 올랐다면 10년 초과 단지는 동기간 2174만원에서 3476만원으로 60% 상승했다. 이러한 신축 선호현상은 전국적으로 아파트 노후도는 높은 반면 신규 공급은 적어 새 아파트에 대한 선호가 높아지면서 나타난 것으로 보인다.
그러나 저자는 신축 선호는 인정하지만, 입지가 좋지 않은데 신축이라는 이유로 가격이 급격히 상승한 아파트는 경계해야 하며, 항상 입지가 제일 중요하다는 사실을 잊지 말아야 한다고 강조한다.
1급지는 상승할 때 무섭게 오르지만 하락할 때는 하방 경직성이 낮아 많이 떨어지기도 한다. 입지가 안 좋은 경우 대형이라는 말이 붙으면 하방 경직성이 급격히 약해지며, 신축빨이라는 말이 첨가되면 하방 경직성은 바람 앞에 등불이 된다. 그나마 입지가 우월하면 시간이 지나서 가격이 회복되지만, 입지가 좋지 않으면 과거의 고점은 다시 찾아오지 않을 수 있다.
저자의 조언은 이렇다. 집값이 단기적으로 오버슈팅 했으며(지나친 급등) ▲관심 있는 매물이 대형이며, 해당 물건이 당 단지의 소형과 비교해 평당가가 비슷하거나 높으며 ▲입지보다는 신축효과가 집값에 큰 영향을 미쳤다면(3대 업무지구에서 전부 먼 경우) ▲홍보맨들이 집착적으로 특정한 단지에 매일같이 지나치게 글을 올리고 있다면 이런 단지는 피하라는 얘기이다.
영원히 오르는 부동산은 없다. 상승이 있으면 하락이 있고, 산이 높으면 골이 깊다. 7년 연속 상승세를 이어가고 있는 부동산 시장, '하락기'에 대한 경고의 목소리가 나오고 있다. 그런 만큼 하락기를 대비하는 분들이라면 거품이 낀 아파트를 골라내고, 나의 아파트가 하락기도 방어할 수 있는 가치가 있는 곳인지 살펴봐야 한다.